שלב ראשון: להבין מהו “שבח” בכלל

“שבח” = ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות והפחתות חוקיות.
אבל זה רק הקצה של הקרחון.

 הנוסחה הבסיסית:
שבח = מחיר מכירה – מחיר רכישה – הוצאות מוכרות

אבל כל אחד מהמשתנים האלה… הוא סיפור בפני עצמו.

 משתנה 1: מחיר הרכישה – מה באמת נחשב?

האם זה רק מה ששילמת לבעל הנכס?
ומה עם:

• מס רכישה?

• שכר טרחת עו"ד?

• תשלום למתווך?

• דמי היוון לרמ"י?

• שיפוץ שביצעת בנכס לפני אכלוס?

כל אלו עשויים להיכנס לחישוב כ"הוצאה מוכרת" — ולהפחית את מס השבח.
אבל אם הם לא מדווחים נכון — נעלמים מהחישוב לחלוטין.

 משתנה 2: מחיר המכירה – זה לא רק המחיר שקיבלת

גם כאן צריך לבדוק:

• האם קיבלת תמורה נוספת “שלא נרשמה”?

• האם ניתנה הנחה (משפחתית / סמלית)?

• האם מדובר בעסקת קומבינציה / פינוי-בינוי?

• האם יש פטור חלקי שמופעל כאן?

כל חריגה או אלמנט חריג – עשוי לשנות את המס בכיוון מפתיע.

 משתנה 3: הוצאות מוכרות – מה אפשר להכניס פנימה?

🔹 שיפוץ
🔹 עו”ד
🔹 תיווך
🔹 ריבית על משכנתא (לפעמים)
🔹 היטלי פיתוח
🔹 היטל השבחה
🔹 השבחת נכס – כמו ממ"ד, תוספת, מטבח חדש

📌 שורת תחתונה:
אם לא הגשת את ההוצאה עם מסמך תומך (חשבונית, חוזה, קבלה) – היא פשוט לא נכללת.

 הפטורים וההנחות – המשחק המשנה

המדינה מאפשרת מגוון פטורים:

• פטור בגין דירת מגורים יחידה

• פטור פרישה או נכות

• פטור על מכירה לקרוב

• פריסה של השבח (פיזור ההכנסה על מספר שנים)

📌 הבעיה?
לא כל פטור מופעל אוטומטית. חייבים לבקש אותו אקטיבית, ולפעמים רק מי שמכיר את חוק מיסוי מקרקעין סעיף 49(ב)(1)… יודע מה לשאול.

 טעות נפוצה: התעלמות ממדדים

הצמדה למדד תשומות בנייה / מדד המחירים לצרכן / מדד רכישה היסטורית — יכולים לשנות את החישוב באחוזים שלמים.

לדוגמה:
רכשת נכס ב־1995. שווי הרכישה צריך להיות מוצמד למדדים עד מועד המכירה.
אם זה לא בוצע — אתה מדווח על "רווח" שלא באמת קיים.

 שאלה מתבקשת:

 אז למה לא כולם בודקים את זה?

• כי זה מורכב

• כי זה מחייב ידע במסמכים, תקנות ומיסוי נדל”ן

• כי עוה"ד בעסקה לא תמיד מתמחה במס שבח

• וכי האדם הפרטי מניח, בטעות: “אם שילמתי, כנראה שזה נכון”

 טבלת משתנים וטעויות נפוצות:

 סיכום:

 חישוב מס שבח הוא לא רק מספרים — זה משחק של פרשנות, תקנות, תיעוד ומומחיות.
החישוב הראשוני כמעט אף פעם לא מדויק — ורוב האנשים פשוט משלימים עם זה.
אבל מי שמבצע בדיקה מעמיקה? מגלה לא פעם שיש לו אלפי שקלים לקבל חזרה.

 וככל שעובר הזמן – הסיכוי להחזיר את מה שמגיע לך… פשוט נעלם.

אולי יעניין אותך גם >>  3 מקרים אמיתיים של ישראלים שקיבלו החזר מס שבח – בלי שידעו בכלל שמגיע להם