המציאות הכלכלית בישראל גורמת ליותר ויותר בעלי נכסים לפנות לאופציות מימון שאינן דרך הבנקים המסורתיים. בעוד הבנקים נוקטים במדיניות אשראי מחמירה, רבים מחפשים אלטרנטיבות גמישות ומהירות יותר – והלוואות כנגד נכס הן אחת מהן. אלו הלוואות הניתנות לבעלי נכסים, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להחזר ההלוואה. במאמר הזה נעמיק בנושא, נבין מהן הלוואות כנגד נכס, איך התהליך מתנהל, מי זכאי להלוואות אלו, ומה היתרונות והסיכונים הכרוכים בהן.
הלוואה כנגד נכס היא למעשה הלוואה שבה משתמשים בנכס בבעלות הלווה, כמו דירה, בית פרטי או נכס מסחרי, כבטוחה להחזר ההלוואה. משמעות הדבר היא שהלווה ממקם את הנכס כערבון מול המלווה (בנק, גוף פיננסי או גורם חוץ-בנקאי), ובמקרה שהלווה אינו מצליח להחזיר את ההלוואה, המלווה יכול לממש את הנכס, כלומר למכור אותו, כדי לכסות את החוב.
בשנים האחרונות, ישראלים רבים נתקלים בקשיים לקבל הלוואות מהבנקים. בין אם מדובר במגבלות הרגולציה או בסיבות כמו אשראי בעייתי או הכנסות לא יציבות, המערכת הבנקאית לעיתים מתקשה להציע פתרונות שמתאימים לכולם. במקרים אלו, בעלי נכסים יכולים לפנות להלוואה כנגד הנכס שבבעלותם. היתרון המרכזי של הלוואה כזו הוא שניתן לקבל סכום גדול יחסית לתנאים טובים יותר מאשר הלוואות אחרות, משום שהנכס מפחית את הסיכון עבור המלווה.
כדי להבין איך הלוואה כנגד נכס פועלת, יש לעבור על השלבים המרכזיים בתהליך:
הערכת שווי הנכס
השלב הראשון הוא הערכת שווי הנכס הקיים. בדרך כלל, חברות מימון או בנקים שוכרים שמאי כדי לקבוע את ערך השוק של הנכס. הערכה זו תשפיע ישירות על הסכום המקסימלי שהלווה יכול לקבל. בדרך כלל, ניתן לקבל הלוואה בגובה של עד 50%-70% מערך הנכס.
הערכת יכולת ההחזר
לצד הערכת שווי הנכס, המלווה בוחן את היכולת הפיננסית של הלווה להחזיר את ההלוואה. למרות שהנכס מהווה בטוחה, המלווים עדיין בוחנים את ההכנסות, ההוצאות ומצב האשראי של הלווה כדי להעריך את רמת הסיכון. אם ללווה יש עבר בעייתי בהחזר הלוואות או שההכנסות שלו לא יציבות, הוא עשוי לקבל ריבית גבוהה יותר.
בחירת תנאי ההלוואה
לאחר שהמלווה העריך את שווי הנכס ואת יכולת ההחזר של הלווה, מוצעים תנאי ההלוואה: גובה ההלוואה, תקופת ההחזר והריבית. הלוואות כנגד נכס נוטות להיות בתנאי ריבית נוחים יחסית מכיוון שהנכס מוריד את רמת הסיכון למלווה. עם זאת, גם ריבית זו יכולה להשתנות בהתאם לגורמים כמו מצב השוק או מאפייני הלווה.
חתימה על הסכם ההלוואה ורישום שעבוד
בשלב הבא, נחתם הסכם הלוואה שבו מפורטים כל תנאי ההלוואה, כולל ההחזרים החודשיים, הריבית, ומשך הזמן. במקביל, יש לרשום שעבוד על הנכס, כלומר להכניס את הנכס כבטוחה חוקית להחזר ההלוואה, כך שבמקרה של חוסר תשלום, המלווה יוכל לתבוע את הנכס למכירה.
קבלת הכסף
לאחר השלמת כל התהליך, הכסף מועבר ללווה. בדרך כלל מדובר בתהליך מהיר יחסית, שיכול להימשך מספר ימים עד שבועות בודדים, במיוחד כשמדובר בגופים חוץ-בנקאיים שמסוגלים לעבוד ביעילות ובמהירות רבה יותר לעומת הבנקים.
הלוואות כנגד נכס מיועדות למגוון רחב של אנשים, אך בעיקר:
בעלי דירות ובתים פרטיים – אנשים המחזיקים בנכס מגורים בבעלותם אך זקוקים למזומנים למטרות שונות כמו שיפוץ, לימודים, טיול, או כיסוי חובות.
משקיעי נדל"ן – משקיעים שרכשו מספר נכסים ומעוניינים לנצל נכס קיים כדי לממן השקעה בנכס נוסף או שיפור נכס קיים.
בעלי עסקים קטנים ובינוניים – בעלי עסקים שמחזיקים בנכס מסחרי או מגורים בבעלותם, וצריכים תזרים מזומנים מיידי להרחבת העסק, חידוש מלאי או פרויקטים עסקיים אחרים.
אנשים עם קשיים באשראי – אנשים שייתכן שאינם זכאים להלוואות רגילות בשל דירוג אשראי נמוך, אך מחזיקים בנכס בעל ערך משמעותי.
הלוואות כנגד נכס מציעות מספר יתרונות ברורים:
כמו כל הלוואה, גם הלוואות כנגד נכס מגיעות עם סיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם:
הלוואות כנגד נכס מציעות הזדמנות כלכלית אמיתית לבעלי נכסים שזקוקים למימון מהיר, נגיש ובתנאים נוחים. עם זאת, חשוב לשקול את הסיכונים, ובעיקר את האפשרות לאובדן הנכס במקרה של כישלון בהחזר ההלוואה. מומלץ מאוד לפנות ליועץ פיננסי או ליועץ משכנתאות לפני קבלת החלטות בתחום זה, ולוודא שמבינים את כל תנאי ההלוואה וההשלכות האפשריות לטווח הארוך.
