בוא ניישר קו – מה זה שבח ברוטו ומה זה נטו?

• שבח ברוטו = מחיר המכירה – מחיר הרכישה

• שבח נטו = שבח ברוטו – הוצאות מוכרות – הצמדות – פטורים – פחת

מה זה אומר בפועל?
שאם לא מכניסים לחישוב את כל הפרמטרים שמורידים את הרווח – אתה משלם מס על סכום מלא, כאילו הרווחת "על הנייר".

📌 השבח שאתה באמת חייב עליו מס = שבח נטו בלבד.

 דוגמה מספרית פשוטה:

• רכשת דירה בשנת 2005 ב־700,000 ₪

• מכרת ב־2023 ב־1,700,000 ₪

• שבח ברוטו: 1,000,000 ₪

אבל רגע…

היו גם:

• שיפוצים ב־200,000 ₪

• תשלום תיווך ועו"ד – 40,000 ₪

• הוצאות רישום / פיתוח – 25,000 ₪

• פטור חלקי לפי תקנות מגורים

• והצמדה של שווי הרכישה למדד תשומות הבנייה: +270,000 ₪

 השבח נטו = 1,000,000 – 200 – 40 – 25 – 270 – הפטור =
כ־400,000 ₪ בלבד!

וזה מה שאתה באמת צריך לשלם עליו מס.

 איפה אנשים נופלים?

1. הם מקבלים את שומת עוה"ד כמובן מאליו

2. הם לא בודקים מה נכלל בהוצאות

3. אין להם קבלות – אז לא מגישים

4. לא מצמידים למדדים (וזה קריטי בעסקאות ישנות)

5. לא מפעילים פטורים – גם כשמגיעים

 אילו רכיבים מפחיתים את השבח?

 הוצאות מוכרות:

• שיפוצים מהותיים

• עו"ד, שמאי, יועצים

• היטלי השבחה

• תשלומי מימון, מס רכישה

 הצמדות:

• מדד תשומות הבנייה (או המחירים לצרכן, לפי סוג העסקה)

 פחת וניכויים:

• במקרים של נכסים שהושכרו/היו בשימוש עסקי

 פטורים חלקיים או מלאים:

• מגורים מעל 18 חודשים

• ירושה, נכות, פרישה, או קרוב משפחה

 טבלת השוואה:

 חשוב לזכור:

• רשות המסים לא תחשב בשבילך את הנטו

• זה תהליך שאתה (או נציג מטעמך) חייב לבצע באופן יזום

• מה שלא תכניס לתוך השבח – יתורגם למס שאתה משלם סתם

 סיכום:

אם אתה לא יודע את ההבדל בין שבח נטו לברוטו – סביר להניח ששילמת יותר מדי.
ולא בגלל שעבדו עליך, אלא פשוט כי לא דרשת את מה שמגיע לך.

📍 החישוב הנכון מתחיל רק כשמישהו יושב, פותח את המסמכים, ומפרק כל שקל ברווח שלך לשאלה פשוטה:

“האם באמת הרווחתי אותו – או שהוא רק נראה כך על הנייר?”

אולי יעניין אותך גם >>   מה עושים אם השומה שלך שגויה – ועדיין לא אושרה רשמית?